南浔区頔塘南岸旧城改造工程 房屋征收补偿方案

南浔时报2017-08-10 09:26
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南浔区頔塘南岸旧城改造工程

房屋征收补偿方案

为改善居民居住环境和老城区交通状况,提高城市品位,区人民政府决定组织实施南浔頔塘南岸旧城改造工程。为依法保障征收当事人合法权益和房屋征收补偿工作的顺利实施,根据国家、省、市国有土地上房屋征收补偿相关政策法规,结合项目实际情况,特制定以下房屋征收补偿方案。

一、征收目的

南浔頔塘南岸旧城改造工程系旧城区改建工程,因项目建设需要对相关房屋实施征收,符合公共利益。

二、征收补偿依据

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》(省人大常委会公告第14号)、《湖州市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》(湖政发〔2015〕28号)、《湖州市市区国有土地上住宅房屋被征收特殊生活困难家庭补助暂行规定》(湖政办发〔2013〕54号)、《湖州市市区国有土地上房屋征收范围内未登记建筑处理暂行办法》(湖政办发〔2013〕57号)、《湖州市市区国有土地上房屋征收项目中优先住房保障暂行管理办法》(湖住房委〔2013〕1号)及《湖州市市区国有土地上房屋征收有关补偿、补助和奖励的规定》(湖建发〔2014〕229号)等有关规定制定本方案。

三、房屋征收主体

征收主体:南浔区人民政府

征收部门:南浔区住房和城乡建设局

征收实施单位:南浔镇人民政府

四、房屋征收范围和被征收房屋基本情况

房屋征收范围:頔塘南岸东至嘉业大桥、南至泰安路、西至振浔污水处理厂、北至頔塘,农业银行、沃克斯大酒店及集体土地上的农房除外。需征迁用地约982亩,总建筑面积约39.28万平方米,共涉及企事业单位18家,住宅1365户,商铺623户,具体范围详见頔塘南岸旧城改造工程房屋征收范围图。

五、资金、房源落实情况

根据相关政策规定,本项目建设活动组织实施单位已将10亿元转入南浔镇人民政府拆迁专户,同时在征收区域内规划建设住宅安置房屋1600套、商铺安置房1100间。

六、房屋性质、用途和面积的依据

被征收房屋和安置房屋的性质、用途和面积以房屋所有权证或者其他合法房产凭证为准;面积均以建筑面积计算,不考虑被征收房屋的共有人数量、登记户口等因素。

被征收房屋因新老计算规则不同而出现同幢、同套型上下层住宅房屋所有权证登记面积有差异的,按最大面积计算。

七、征收补偿方式

住宅和商业用房征收补偿的方式有货币补偿和产权调换两种,被征收人可以选择其中一种。

车库作为附属用房采用货币补偿方式。

企业和其他建筑及附属用房采用货币补偿方式。

货币补偿方式是指在房屋征收补偿中,经被征收人选择,征收部门以被征收房屋市场评估价为标准,对被征收人进行货币形式补偿的方式。

产权调换方式是指在房屋征收补偿中,经被征收人选择,由征收部门提供安置房屋与被征收房屋进行调换,计算价格后,结清差价的方式。

八、住宅房屋补偿方案

(一)被征收房屋及不可移动附属物价值补偿

对被征收房屋价值的补偿,不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,具体价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按《国有土地上房屋征收评估办法》及有关规定评估确定。

被征收房屋室内装饰装修的补偿费用由具有相应资质的房地产价格评估机构按《湖州市市区国有土地上房屋征收评估有关标准》及有关规定评估确定。评估价值低于400元/平方米的按400元/平方米计算。

车库及不可移动附属物价值补偿由具有相应资质的房地产价格评估机构按《湖州市市区国有土地上房屋征收评估有关标准》及有关规定评估确定。

(二)实行货币补偿的补助

按被征收房屋评估价值的20%予以补助,每户不足10万元的按10万元补助。

(三)搬迁补偿

征收房屋造成被征收人搬迁损失的(包括但不限于生活工作用品用具、水电气、太阳能、电子防盗、电话网络、有线电视、空调等迁移安装),均按两次搬迁予以一次性补偿。

按被征收房屋建筑面积予以200元/㎡的一次性补偿,每户不足1万元的按1万元补偿。

(四)临时安置补偿

1、按被征收房屋建筑面积24元/㎡/月计算,被征收房屋建筑面积低于50㎡的按50㎡计算。

2、被征收人选择货币补偿的,一次性支付六个月的临时安置补偿费。

3、产权调换的自行解决周转用房,支付被征收人自搬迁之日起至安置房屋交付后六个月内的临时安置补偿费,并给予每户按被征收房屋评估价值的4%的奖励(每户不足2万元的按2万元奖励)。

4、征收部门超过过渡期限未交付安置房屋的,逾期期间按相应标准的二倍支付临时安置补偿费。

(五)按时签约搬迁奖励

1、按时签约的,按被征收房屋评估价值的5%予以奖励,每户不足2.5万元的按2.5万元奖励,超过期限签约的不予以奖励。

2、按时搬迁的,按被征收房屋评估价值的3%予以奖励,每户不足1.5万元的按1.5万元奖励,超过期限搬迁的不予以奖励。

3、在第一时间段20天内按时签约及按时搬迁的,每户按被征收房屋评估价值的3%再予以奖励(每户不足2万元的按2万元奖励)。在第二时间段第21—30天内按时签约及按时搬迁的,每户按被征收房屋评估价值的1%再予以奖励。超出上述规定时间的不给予奖励。

4、不按时搬迁的已签约户取消签约和搬迁奖励。

(六)实行产权调换的优惠

1、本次产权调换安置采用就近地段安置。

2、安置房屋中面积与被征收房屋相等的部分,按安置房屋评估价值的8%予以优惠;在房源允许的情况下,被征收人可以申请扩大安置房屋面积,并对在原面积15㎡以内的扩大部分,予以5%的优惠;超过原面积15㎡以上的扩大部分不予优惠,且不得超过20㎡。

3、高层安置房屋(总层数十层以上的住宅建筑)每户赠送面积标准:被征收房屋面积144㎡以下赠送建筑面积16㎡、被征收房屋面积144(含)-244㎡赠送建筑面积24㎡、被征收房屋面积244(含)-344㎡赠送建筑面积32㎡、被征收房屋面积344㎡(含)以上赠送建筑面积40㎡,并计入房屋产权登记面积。

4、每户可按5万元的优惠价限购一个汽车车位。

5、每户赠送一个储藏室,面积约5㎡,不计入房产证面积。

6、安置房屋减免前两年的物业费。

7、被征收人选择产权调换的,征收部门提供建筑面积不小于被征收房屋的建筑面积房屋与被征收人进行产权调换(但被征收人自愿选择小于被征收房屋建筑面积的除外),并计算、结清被征收房屋与安置房屋的差价。

(七)安置房屋

(1)安置房屋价值:由评估被征收房屋价值的评估机构按同一评估时点,采用相同的方法、标准评估确定。面积以测绘部门实测面积为准。

(2)住宅安置房屋为高层房屋,自搬迁之日起36个月内交付。

(3)住宅安置房屋所在小区和套型在签订房屋征收补偿协议时由被征收人按照本项目选房规定自行选择确定。安置房的具体幢号、室号由被征收人按《摸签通知单》规定的时间和地点,在征收部门提供的同小区同套型的安置房屋范围内,按签约时间段先后顺序摸签确定(具体以出台的安置房分配办法为准)。

(4)凡按时签约并搬迁的被征收人家庭成员中有年老、病残者的,可申请安置较低层次(高层安置房屋为3层及以下)的住宅安置房屋,额满为止。

(八)住房征收保障

按《湖州市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》(湖政发〔2015〕28号)执行。

(九)特殊生活困难家庭

按《湖州市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》(湖政发〔2015〕28号)执行。

九、商业房屋补偿方案

商业房屋征收补偿的方式有货币补偿和产权调换两种,被征收人可以选择其中一种。

被征收人选择产权调换的,充分考虑到被征收商业房屋的价值,原则上商业房屋的安置顺序根据同一区域、签约时间段先后顺序、价位高低确定。同一区域是指征收范围内商业房屋分为泰安路沿街嘉业路至常增路段、泰安路沿街常增路至东长兴港段、泰安路沿街东长兴港至南林路段、振浔路、其他五个区域。摸签选房顺序先按签约时间段先后顺序,其次按评估单价由高到低区间, 2.5万元/㎡以下为同一区间,每增加0.5万元递增一个区间。安置房屋价值由评估被征收房屋价值的评估机构按同一评估时点,采用相同的方法、标准评估确定,被征收人须按规定结算被征收房屋与安置房屋的差价(具体以出台的安置房分配办法为准)。

被征收人选择货币安置的,由有相应资质的房地产价格评估机构按《国有土地上房屋征收评估办法》及有关规定评估确定。

(一)被征收房屋及不可移动附属物价值补偿

对被征收房屋价值的补偿,不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,具体价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按《国有土地上房屋征收评估办法》及有关规定评估确定。

被征收房屋室内装饰装修的补偿费用由具有相应资质的房地产价格评估机构按《湖州市市区国有土地上房屋征收评估有关标准》及有关规定评估确定,评估价值低于400元/平方米的按400元/平方米计算。

车库及不可移动附属物价值补偿由具有相应资质的房地产价格评估机构按《湖州市市区国有土地上房屋征收评估有关标准》及有关规定评估确定。

(二)实行货币补偿的补助

按被征收房屋评估价值的比例,以分段累进的方式予以补助:150万元以内的部分为40%,每户不足20万元的按20万元补助;150万元以上至250万元的部分为30%;250万元以上至350万元的部分为20%;350万元以上的部分为15%。

(三)搬迁补偿

按被征收房屋建筑面积以分段累进的方式予以一次性补偿:200㎡以内的部分为100元/㎡,每户不足2万元的按2万元补偿;200㎡以上的部分为60元/㎡。

(四)临时安置补偿

1、按被征收房屋评估价值的5‰确定每月临时安置补偿费,每户每月不足2000元的按2000元补偿。

2、被征收人选择货币补偿的,一次性支付六个月的临时安置补偿费。

3、产权调换的自行解决周转用房,支付被征收人自搬迁之日起至安置房屋交付后六个月内的临时安置补偿费,并给予每户按被征收房屋评估价值的2%的奖励(每户不足2万元的按2万元奖励)。

4、征收部门超过过渡期限未交付安置房屋的,逾期期间按相应标准的二倍支付临时安置补偿费。

(五)停产停业损失补偿

停产停业损失指因征收非住宅房屋造成停产停业的直接经济损失,根据房屋被征收前的效益、停产停业损失期限等因素予以被征收人一次性补偿。

停产停业损失标准按被征收房屋评估价值的5%补偿。

生产经营者认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿费的,生产经营者应在征收决定公告之日起30日内向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料,并确保真实有效。房屋征收部门应当与生产经营者共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估,并按照评估结果支付补偿费。

生产经营者或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估结果之日起十日内,向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。鉴定费用由申请人承担;鉴定撤销原评估结果的,鉴定费用由原评估机构承担。

生产经营者承租、借用被征收房屋的,被征收人与生产经营者自行依法解决对停产停业损失补偿费用的处理。

(六)按时签约搬迁奖励

按时签约的,按被征收房屋评估价值的6%予以奖励,每户不足6万元的按6万元奖励,超过期限签约的不予以奖励;按时搬迁的,按被征收房屋评估价值的4%予以奖励,每户不足4万元的按4万元奖励,超过期限搬迁的不予以奖励。

在第一时间段20天内按时签约及按时搬迁的,每户按被征收房屋评估价值的2%再予以奖励(每户不足2万元的按2万元奖励)。在第二时间段第21—30天内按时签约及按时搬迁的,每户按被征收房屋评估价值的1%再予以奖励。超出上述规定时间的不给予奖励。

不按时搬迁的已签约户取消签约和搬迁奖励。

(七)商业产权调换的优惠

1、商业安置房屋中面积与被征收房屋相等的部分,按安置房屋评估价值的8%予以优惠;被征收人可以申请扩大安置房屋面积,并对在原面积10㎡以内的扩大部分,予以5%的优惠;超过原面积10㎡以上的扩大部分不予优惠。

2、商业房屋被征收人选择产权调换的,征收部门提供建筑面积不小于被征收房屋建筑面积的安置房屋与被征收人进行产权调换(但被征收人自愿选择小于被征收房屋建筑面积的除外),并计算、结清被征收房屋与安置房屋的差价。

3、安置商业房减免前两年的物业费。

十、企业及其他非住宅房屋补偿方案

企业及其他非住宅房屋实行货币化补偿,由有相应资质的房地产价格评估机构按《国有土地上房屋征收评估办法》及有关规定评估确定。

(一)被征收房屋及不可移动附属物价值补偿

对被征收房屋价值的补偿,不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,具体价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按《国有土地上房屋征收评估办法》及有关规定评估确定。

被征收房屋的室内装修以及其他不可移动等附属物的价值单独评估确定,并在评估报告中标明,房屋征收时按评估价值给予补偿。

(二)实行货币补偿的补助

按被征收房屋评估价值的15%予以补助,每户不足15万元的按15万元补助。

(三)搬迁补偿

按被征收房屋建筑面积以分段累进的方式予以一次性补偿:200㎡以内的部分为60元/㎡,每户不足1万元的按1万元补偿;200㎡以上的部分为40元/㎡。

(四)临时安置补偿

按被征收房屋评估价值的6‰确定每月临时安置补偿费,每户每月不足1000元的按1000元补偿。每户一次性支付六个月的临时安置补偿费。

(五)停产停业损失补偿

停产停业损失指因征收非住宅房屋造成停产停业的直接经济损失,根据房屋被征收前的效益、停产停业损失期限等因素予以被征收人一次性补偿。

停产停业损失标准按被征收房屋评估价值的5%补偿。

生产经营者认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿费的,生产经营者应在征收决定公告之日起30日内向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料,并确保真实有效。房屋征收部门应当与生产经营者共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估,并按照评估结果支付补偿费。

生产经营者或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估结果之日起十日内,向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。鉴定费用由申请人承担;鉴定撤销原评估结果的,鉴定费用由原评估机构承担。

生产经营者承租、借用被征收房屋的,被征收人与生产经营者自行依法解决对停产停业损失补偿费用的处理。

(六)按时签约搬迁奖励

按时签约的,按被征收房屋评估价值的4%予以奖励,每户不足2万元的按2万元奖励,超过期限签约的不予以奖励;按时搬迁的,按被征收房屋评估价值的4%予以奖励,每户不足2万元的按2万元奖励,超过期限搬迁的不予以奖励。

在第一时间段20天内按时签约及按时搬迁的,按每户10万元再予以奖励。在第二时间段第21—30天内按时签约及按时搬迁的,按每户2万元再予以奖励。超出上述规定时间的不给予奖励。

不按时搬迁的已签约户取消签约和搬迁奖励。

十一、合法房屋改变用途

(一)被征收房屋在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变用途并以改变后的用途延续使用至房屋征收决定公告之日的,根据房屋所有权人申请,对房屋已改变用途部分可以按照改变后的用途认定,并按照评估价值的90%予以补偿。申请认定为商业用途的,应当提供营业地址为该房屋的合法有效营业执照或上一年完税证明。

(二)被征收房屋在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后未经城乡规划、国土资源部门同意改变用途的,按照合法有效权属证明记载的用途予以补偿。但对其中在2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》施行前已改变用途从事商业活动,并延续使用至房屋征收决定公告之日,且提供营业地址为该房屋的合法有效营业执照或上一年完税证明的,可按照实际营业的面积、年限予以经济补助。营业满一年的,按照商业用途评估单价的85%与记载用途评估单价之间差额的15%结合实际营业面积予以补助,营业年限每增加一年,增加4%的差额比例,但累计不得超过差额的100%。

十二、未登记建筑

(一)未登记建筑认定为合法的,根据持有权证及审批情况分类处置:

1、已缴纳办理房屋所有权证费用、但未能办理完成的合法建筑,作有房屋所有权证处理,按认定用途评估并按评估价值的98%予以补偿。

2、有土地使用权证的合法建筑,按认定用途评估并按评估价值的95%予以补偿(已缴纳办理土地使用权证费用,但未能办理完成的,按有土地使用权证处理)。

3、无证的被认定为合法的建筑,按认定用途评估并按评估价值的92%予以补偿。

(二)建造手续符合有关规定、确属被征收人所有但未登记的车库,参照已登记的车库评估并按评估价值的90%予以补偿,但不发放相关补助及奖励。

(三)违法建筑和超过期限的临时建筑不予补偿。

(四)经认定,被征收房屋实际面积超出原证载面积部分,按评估价值的98%予以补偿。

十三、房屋评估

(一)评估机构

房屋征收部门自房屋征收决定公告之日起3个工作日内,在房屋征收范围内公布候选评估机构名录。

被征收人自公布候选评估机构名录之日起10日内自行协商选定评估机构。未能协商选定的,由房屋征收部门组织被征收人投票选定评估机构。

被征收人投票选定评估机构的,以50%以上被征收人参加投票后的过半数的选定意见选定评估机构作为多数人意见确定评估机构。

被征收人没有形成多数意见,但获得有效选票的评估机构不少于3家的,由房屋征收部门组织被征收人从有效选票中以抽签或摇号等随机方式选定;获得有效选票的评估机构少于3家的,由房屋征收部门组织被征收人从公布的候选评估机构中以抽签或摇号等随机方式选定。随机方式选定评估机构的由公证处现场公证,房屋征收部门提前3日在房屋征收范围内公告随机选定的时间和地点。

(二)房屋评估

被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。安置房屋价值评估时点与被征收房屋价值评估时点一致。

被征收人应当协助估价人员对被征收房屋进行实地查勘,提供或者协助提供被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

(三)评估结果

房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在房屋征收范围内向被征收人公示10日。公示期间,评估机构应当安排估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释,接受咨询。存在错误的,评估机构应当修正。

分户初步评估结果公示期满后,房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。被征收人对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,自收到复核结果之日起10日内,向评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

复核评估鉴定的费用由申请人承担。但鉴定改变复核评估结果的,鉴定费用由评估机构承担。

十四、司法途径

(一)房屋征收补偿协议订立后,一方当事人不履行房屋征收补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

(二)征收部门与被征收人在签约期限内达不成房屋征收补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由征收部门向区人民政府提出补偿决定方案。区人民政府对补偿决定方案进行审查,并将补偿决定方案送达被征收人。被征收人自补偿决定方案送达之日起十五日内,提出意见并选择补偿方式,其逾期不选择补偿方式的,补偿方式由补偿决定确定。旧城区改建征收个人住宅,补偿方式确定为产权调换的,安置房屋为就近地段。

补偿决定在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由区人民政府依法申请人民法院强制执行。

十五、签约搬迁期限

签约期限:本项目签约期限为30天,分两个时间段实现不同奖励标准,第一签约时间20天,第二签约时间10天。具体起止日在征收决定下达后由房屋征收部门另行公布。

搬迁期限:本项目搬迁期限为签约期限届满之日起30天,企业搬迁期限为40天,具体起止日由房屋征收部门另行公布。

十六、房屋征收补偿协议生效条件

本方案在规定的签约期限内签约比例达到80%,房屋征收补偿协议生效;签约比例未达到80%的,房屋征收补偿协议不生效,房屋征收决定效力终止,区人民政府将予以公告,并书面告知被征收人。

房屋征收决定效力终止的区块,对已签约的被征收人给予每户6000元一次性补助,其他相关事项同时终止。

十七、说明

(一)本方案中以被征收房屋评估价值的比例计算相关补偿、奖励和补助的金额时,所采用的被征收房屋评估价值不包含室内装修、车库等不可移动附属物的评估价值。

(二)就近地段是指市人民政府公布的区基准地价中与被征收房屋所在地段属同一级别或同一区片的地段。

(三)本方案所指的被征收人数量和签约比例均按户计算。被征收人以合法有效的房屋所有权证或者其他合法房产凭证计户。

(四)本项目房屋征收实行“依法征收、阳光补偿”,房屋征收范围内所有被征收房屋的基本情况、评估结果(包括装修、装饰)、补偿结果(包括房屋征收补偿协议签订、安置房屋使用、补偿资金支付等)等相关信息将全部通过在房屋征收范围内张贴公开查询等方式予以公布,接受被征收人及社会各界的监督,真正做到公开、公正、公平。

(五)本方案仅限于頔塘南岸征收区域。

十八、其他

(一)征收设有抵押权或被采取司法措施的房屋,按国家相关的法律执行。

(二)房屋征收范围内的花木、绿地,应当尽可能保留。不能保留的,应当按国家和省、市的规定办理有关手续。

(三)各户水、电、气表等由相关部门统一拆除,拆除7个工作日后各户主自行到相关部门办理结清、注销手续。

(四)因房屋征收,当事人需对委托、继承等事宜进行公证的,在项目现场办集中办理,具体时间在征收决定下达后由房屋征收部门另行公布。集中办理期间,产生的相关公证费用由征收部门承担。

(五)房屋征收范围内的义务教育阶段学生可以在原学校也可以在安置地学校就读,学校不得拒绝其入学,也不得另行收取其他费用。

(六)房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

(七)被征收人或者其委托人的联系方式变更的,请及时告知。

(八)办理征收补偿手续需知

个人房屋所有权人:被征收房屋的所有权证、共有权证及其他合法房产凭证、土地使用证、身份证、户口薄、结婚证(离婚证)、经公证的证明材料。

单位房屋所有权人:被征收的房屋所有权证及其他合法房产凭证、土地使用证、营业执照原件及复印件、法人机构代码证原件及复印件、税务登记证原件及复印件,法人身份证明、委托书、受委托人身份证等。

十九、本方案由南浔区住房和城乡建设局负责解释,未尽事宜按有关法律法规执行。

湖州市南浔区人民政府

2017年8月8日

南浔区頔塘南岸旧城改造工程 房屋征收补偿方案

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