城中村改造租客无处可去?这条新政或给一条出路

浙江在线2017-08-30 10:48

“房子是用来住的,不是用来炒的”。在这一思想指导下,中央屡出重拳稳定房地产市场,并在28日放出重磅杀招,发布了《利用集体建设用地建设租赁租房试点方案》(以下简称《试点方案》)。

为构建购租并举的住房体系,稳定房地产市场,政府做足了铺垫:

今年4月,住房和城乡建设部、国土资源部印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》提出:

“在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市,开展集体建设用地上建设租赁住房试点。”

今年7月,住房和城乡建设部、国土资源部等九部委联合印发《关于在人口流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》再次提出:

“按照国土资源部、住房和城乡建设部的统一工作部署,超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。”

按照上述文件要求,8月21日,国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《试点方案》,选择13个城市开展试点,对11个省级国土资源、住房和城乡建设主管部门推进试点相关工作做出具体部署。

《试点方案》一出,引起各方关注。在农村集体土地上建房,难免让人想到那些不受法律的“小产权房”,这些房屋能否转正?新政一出,房价会涨还是跌?

“小产权房”转正?

很可能只是收编

《试点方案》提出利用集体建设用地建设租赁房,集体建设用地主要集中在农村,不少人惊呼:这些在村集体土地上的“小产权房”终于要转正了。

所谓“小产权房”,是一种约定俗称的称呼,通常是指“在农民集体所有土地上建设的、向本集体经济组织以外居民销售的住宅”。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

一直以来,“小产权房”没有找到一个相对合适的定位,这种房子已经形成规模,但直接转正已经不可能,但由于小产权房承载了大量居住需求,直接“判死刑”也不合适。

有观点认为,现在小产权房通过发展集体租赁住房的机会,找到自己的定位,应该是一种相对合理的解决方案。但通过这种《试点方案》转变成可以用于出售的“大产权房”显然是天方夜谭。

《试点方案》规定,新建的房子只能用于出租不能用于出售,如果未来这些“小产权房”被划分到发展集体租赁住房的方位内,就有可能被集体住房租赁公司“收编”,统一用于租房。值得引起警惕的是,从产权的角度来看,新建的集体租赁住房跟小产权房非常相似,虽然强调了只租不售,但这里仍然属于模糊地带,真正推进运行时要加强监管,防止走偏。

房租会跌?房价难涨?

刚需仍然存在,效果还需检验

杭州房市近几年一直“水涨船高”,相关部门也是对房市屡屡进行干预,但价格也限了,通知也出了,还是偶有车库捆绑、捂盘销售等违规现象发生。房价、房租上涨本是市场行为,要想从根本解决问题,还得从供给上下功夫。此次《试点方案》正是在住房供给上下的一剂猛药。

《试点方案》一出,意味着一大批低成本土地入市,由此一大批低成本房屋也将应运而生。土地由集体组织自行开发,不仅政府征地环节没有了,连开发商这个环节也省去了,节省的成本会非常巨大。

以北京、上海等一线城市为例,土地成本占房价构成的70%,这部分就可以免去。加上开发商环节的省去,农村集体建设的租赁房建设成本可能只有商品房的20%到30%。更加充足的供给理论上会对抑制高房价、高租金将产生巨大作用。

这个惊人的折扣看起来很美,但是否能够通过市场对试点城市的房价起到调控作用,稳定楼市,涌金君并不十分乐观。建设房屋只能用来租赁,对于“安家落户”观念根深蒂固的中国人来说,租来的房子永远不如买来的安心,对于购房的需求或许并不会因为租赁房的出现削减太多。

但也有人对租赁房的调控能力持乐观态度。认为商品房将成为有钱人的游戏,供应量会减少(因为大量土地要建设租赁住房、保障房),但购买的人也将减少。深圳市长之前曾描述了这种变化,未来住房将是“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。

而对租房市场而言,村集体用地多位于大城市偏远的郊区,一些租客可能会将一些隐性成本考虑进去,在市区租房仍然是一种刚需,调控效果到底如何还要经过市场检验才有结论。

只不过有一点可以肯定,新建的这批租赁房成本低,租金低,确确实实能够解决一部分人的燃眉之急。

城中村拆迁中的“蒲公英”何处去?

安家有了希望

去年以来,杭州加速城中村改造,大批城中村被拆除,许多住在城中村中的外来务工人员亟需寻找别的住处。没有了廉价的城中村住房,让一大批人选择直接“搬”离这座城市,留下来的也承受着越来越大的经济负担。而《试点方案》一出,让这些在大城市打拼的外来人员喜上眉梢,终于看到了安家的一线希望。

杭州的九莲庄去年拆除了,整改的风一吹,九莲庄的租户们就像蒲公英就被吹散在城市的角角落落。

去年8月,在餐馆打工的谢强(化名)离开租住一年多的九莲庄,带着母亲、老婆和女儿搬到下沙金沙湖,在永裕大厦重新租了两间20平米的房。从九莲庄10平米环境脏乱差的城中村搬到金沙天街对面条件不错的单身宿舍,谢强一家的居住环境得到了极大改善,但5倍于之前的房租给谢强带来了不少困扰。

谢强一家搬家之前在九莲庄租的两个房间,每个月只需要交600元房租,现在要交3000元。“拖家带口在异乡,过得难早有准备,之前每个月还能存点钱,但拆迁后有点扛不住了。”两年前,本想来杭州闯一闯,让家里人过上好日子,两年后毫无起色的生活让他打了退堂鼓。谢强说,现在每个月挣的钱基本全部用来租房,媳妇已经大半年没有买过新衣服了。

谢强不想回老家,他觉得这样对不起女儿,在杭州的两年,小颖的成长他都看在眼里。“她现在会算术,普通话也说得很好。”谈到小颖,谢强有点哽咽,小颖一点点的进步是这个家坚持下去的唯一动力,他不想再带她回重庆山区,想让小颖接受好的教育。思前想后,他打算下个月把母亲送回老家,自己跟媳妇带着小颖在杭州读书。

对于谢强这样的家庭,租赁房屋的建设无疑是一个利好消息,今天上午,涌金君把这个消息带给了谢强一家。

据了解,杭州在进行城中村拆迁时,给每个村留了10%的土地作为村集体土地,在《试点方案》没有下发前,这些地大多被村集体作为物业开发,例如建设写字楼、商业综合体等,以为村集体带来一些收益。随着《试点方案》的推进,未来几年必定会有越来越多的租赁房在杭州出现,随着供应量的增大,成本相对较低,租金自然会比当前租住的商品房、酒店式公寓要低。“到时候再把母亲接过来,我们终于能在杭州有个稳定的家了。”谢强对未来充满了希望。

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